Ein Immobilienprojekt wird auf technischer Basis vorbereitet, bevor es zu einer Frage des Geschmacks oder des Budgets wird. Die Energiegesetzgebung, die Finanzierungsbedingungen und die Verpflichtungen im Zusammenhang mit Eigentümergemeinschaften haben sich in den letzten Monaten erheblich verändert. Das Verständnis dieser Änderungen hilft, kostspielige Fehler beim Kauf, Verkauf oder bei einer Mietinvestition zu vermeiden.
DPE und elektrischer Koeffizient: Was sich am 1. Januar 2026 geändert hat
Seit dem 1. Januar 2026 ist der Umrechnungskoeffizient für Elektrizität im DPE von 2,3 auf 1,9 gesenkt worden, gemäß der Verordnung vom 13. August 2025. Konkret kann eine mit Elektrizität beheizte Wohnung ein besseres Energielabel aufweisen, ohne dass Renovierungsarbeiten durchgeführt wurden.
Für einen Käufer verändert diese Entwicklung die Marktanalyse. Eine Immobilie, die vor einigen Monaten mit F oder G klassifiziert war, kann jetzt als E erscheinen, was sie aus der Kategorie der Energieverschwender herausnimmt. Das Risiko: Eine Wohnung zu kaufen, in der Annahme, dass sie renoviert wurde, während sich nur die Berechnungsmethode geändert hat.
Die Information, die bei einem Besuch überprüft werden sollte, bleibt das Datum des Gutachtens. Ein DPE, das vor 2026 mit dem alten Koeffizienten erstellt wurde, spiegelt nicht dieselbe Realität wider wie ein späteres DPE. Die Anforderung des vollständigen Berichts und nicht nur des Labels ermöglicht es, einen echten Leistungsgewinn von einem einfachen Neuberechnungseffekt zu unterscheiden. Um diese regulatorischen Entwicklungen, die auf den Markt angewendet werden, zu verfolgen, können Sie auf die Immobilienkategorie bei Immo Guide zugreifen, die regelmäßig über diese Themen berichtet.
Obligatorisches kollektives DPE in Eigentümergemeinschaften: die neuen Fristen
Das kollektive DPE ist nun für alle Eigentümergemeinschaften verpflichtend, deren Baugenehmigung vor dem 1. Januar 2013 erteilt wurde. Der Zeitplan wurde schrittweise umgesetzt:
- Eigentümergemeinschaften mit mehr als 200 Einheiten: Verpflichtung seit dem 1. Januar 2024.
- Eigentümergemeinschaften mit 50 bis 200 Einheiten: seit dem 1. Januar 2025.
- Eigentümergemeinschaften mit 50 Einheiten oder weniger: seit dem 1. Januar 2026.
Dieses kollektive Gutachten bewertet die gesamte Energieeffizienz des Gebäudes, nicht nur die eines einzelnen Apartments. Es beeinflusst die in der Eigentümerversammlung beschlossenen Arbeiten und hat direkten Einfluss auf den Wert der Einheiten beim Wiederverkauf.
Für einen Investor stellt das Fehlen eines kollektiven DPE in einer betroffenen Eigentümergemeinschaft ein Warnsignal dar. Dies kann auf einen wenig rigorosen Verwalter oder auf nicht budgetierte Renovierungskosten hinweisen. Vor jedem Kauf in einer Eigentümergemeinschaft gehört die Überprüfung der Existenz und des Inhalts dieses Gutachtens zu den Reflexen, die man annehmen sollte.
Kreditfähigkeit und Immobilienzinssätze: Das tatsächliche Budget bewerten
Der Betrag, den eine Bank bereit ist zu verleihen, hängt von der Verschuldungsquote ab, die auf 35 % des Nettoeinkommens begrenzt ist, einschließlich der Kreditnehmerversicherung. Diese Regel, die vom Hohen Rat für Finanzstabilität festgelegt wurde, bleibt der erste Filter für jedes Immobilienkaufprojekt.
Das tatsächliche Budget übersteigt bei weitem den angezeigten Preis der Immobilie. Die Notarkosten betragen 7 bis 8 % des Preises bei Bestandsimmobilien und 2 bis 3 % bei Neubauten. Hinzu kommen eventuelle Maklergebühren, die Darlehensgarantiekosten und die Kosten für Renovierungsarbeiten.
Eine Immobilienkredit-Simulation, die vor der Suchphase durchgeführt wird, hilft, Besichtigungen von Immobilien außerhalb des Budgets zu vermeiden. Mehrere Banken bieten Online-Simulatoren an, aber ein Termin mit einem Makler oder einem Bankberater liefert eine zuverlässigere Schätzung, die die Besonderheiten des Dossiers berücksichtigt (Art des Vertrags, Berufserfahrung, verfügbares Erspartes).
Immobilienbewertungen vor dem Kauf: Die Überprüfungen, die man nicht vernachlässigen sollte
Das Dossier der technischen Gutachten (DDT) begleitet jeden Immobilienverkauf. Es umfasst mehrere obligatorische Dokumente, und ihre sorgfältige Durchsicht beeinflusst die Qualität der Kaufentscheidung.
- Das individuelle DPE, das mit dem kollektiven DPE in der Eigentümergemeinschaft abgeglichen werden sollte, um mögliche Unstimmigkeiten zu erkennen.
- Das Asbestgutachten für Gebäude, deren Baugenehmigung vor 1997 erteilt wurde.
- Der Zustand der Risiken und Verschmutzungen (ERP), der die natürlichen, bergbaulichen, technologischen Risiken und den Rückzug der Küstenlinie für das Grundstück auflistet.
- Das Elektro- und Gasgutachten für Installationen, die älter als 15 Jahre sind.
Ein unvollständiges oder abgelaufenes Gutachten kann die Unterschrift beim Notar verzögern oder dem Käufer einen Hebel zur Neuverhandlung geben. Als Käufer sollte man die vollständige DDT anfordern, bevor man ein Angebot abgibt, um sich vor unangenehmen Überraschungen zu schützen.
Für Wohnungen in Risikogebieten verdient das ERP besondere Aufmerksamkeit. Es erwähnt insbesondere die Einstufung in ein Gebiet mit Risiko des Rückzugs und der Schwellung von Tonen, ein Phänomen, das strukturelle Risse in Einfamilienhäusern verursacht und dessen finanzielle Folgen erheblich sein können.
Eigentümergemeinschaft und Mietverwaltung: Die Kosten vor der Investition antizipieren
Eine Mietinvestition in einer Eigentümergemeinschaft bringt wiederkehrende Kosten mit sich, deren Höhe je nach kollektiven Entscheidungen schwankt. Die durch die Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem kollektiven DPE häufigeren energetischen Renovierungsarbeiten stellen eine Ausgabenposition dar, die die Rentabilität belastet.
Die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen zu konsultieren bevor man ein Los in einer Eigentümergemeinschaft kauft, gibt einen konkreten Überblick über die beschlossenen Arbeiten, die geplanten Mittelabrufe und eventuelle Rückstände. Das Wartungsbuch des Gebäudes und der Instandhaltungsfonds (finanziert durch einen obligatorischen Jahresbeitrag) ergänzen diese Analyse.
Die Mietverwaltung selbst, ob sie an eine Agentur delegiert oder direkt durchgeführt wird, verursacht variable Kosten: Versicherung für Mietausfälle, Leerstand zwischen zwei Mietern, kleine Reparaturen. Diese Posten von Anfang an in die Rentabilitätsberechnung einzubeziehen, vermeidet Enttäuschungen, sobald die Immobilie erworben ist.
Der Immobilienmarkt im Jahr 2026 belohnt Käufer und Investoren, die die Gutachten mit ebenso viel Aufmerksamkeit lesen wie die Anzeigen. Der Wert einer Wohnung beschränkt sich nicht mehr auf ihre Fläche und Lage: Ihr Energielabel, ihre gesetzliche Konformität und der finanzielle Zustand ihrer Eigentümergemeinschaft wiegen jetzt ebenso schwer in der Waagschale.
