Equipar uma habitação para aluguel não se limita a marcar uma lista de móveis. O decreto n°2015-981 estabelece uma base mínima, mas a conformidade legal não garante nem o conforto real do inquilino, nem a durabilidade do bem em um mercado de aluguel que endurece suas exigências energéticas. Comparar o que a lei impõe com o que um inquilino realmente espera permite medir a diferença entre uma habitação simplesmente alugável e uma habitação realmente completa.
Diferença entre equipamentos obrigatórios e expectativas dos inquilinos: tabela comparativa
O decreto n°2015-981 de 31 de julho de 2015 lista 13 equipamentos mínimos para uma locação mobiliada. Essa base cobre as funções básicas: dormir, comer, iluminar. No entanto, não menciona nada sobre a regulação térmica, a conectividade ou a ergonomia da cozinha.
| Item | Exigência legal (decreto 2015-981) | Expectativa comum do inquilino |
|---|---|---|
| Camas | Colchão + edredom ou cobertor | Colchão confortável, roupa de cama fornecida, travesseiros de qualidade |
| Obscurecimento | Persianas ou cortinas nos quartos | Obscurecimento eficaz em todos os quartos, incluindo a sala de estar conversível |
| Cozinha | Fogão | Fogão + forno ou micro-ondas + utensílios variados (panela, frigideira, facas) |
| Refrigeração | Geladeira + compartimento para congelar | Geladeira-congelador de capacidade suficiente para o número de ocupantes |
| Louça | Louça + talheres em número suficiente | Conjunto completo (taças de vinho, xícaras, tigela, tábua de cortar) |
| Iluminação | Luminárias funcionais | Iluminação modulável, lâmpadas de apoio nos quartos |
| Armazenamento | Prateleiras de armazenamento | Guarda-roupas com cabides, gavetas, espaço para malas |
| Aquecimento / regulação | Não especificado no decreto | Aquecimento regulado, ventilação adequada, conforto térmico durante todo o ano |
| Conectividade | Não especificado | Acesso à internet, tomadas USB, tomadas em número suficiente |
A coluna da direita reflete o que os inquilinos mencionam nas reclamações e avaliações negativas. A diferença mais acentuada diz respeito ao conforto térmico e à conectividade, dois itens ausentes no decreto, mas determinantes para a satisfação.
Para estruturar essa atualização além do mínimo legal, os equipamentos a serem previstos com Capitaine Immo permitem cobrir cada item de forma metódica, da sala de estar ao banheiro.
Desempenho energético da habitação mobiliada: o que a lei Le Meur muda
A lei n° 2024-1039, chamada lei Le Meur, promulgada em 19 de novembro de 2024, alinha progressivamente os imóveis mobiliados para turismo às exigências energéticas das residências principais. Desde 21 de novembro de 2024, todo imóvel mobiliado recém-submetido à autorização de mudança de uso deve exibir um DPE classificado de A a E.
Essa exigência modifica a própria noção de equipamento. Um imóvel classificado como F ou G não poderá mais ser oferecido para locação de curta duração, independentemente da qualidade de seus móveis. O conforto térmico torna-se um pré-requisito regulatório, não um bônus.
Os itens envolvidos vão além da simples lista de móveis:
- Janelas com vidro duplo e obscurantes eficientes, que reduzem as perdas e melhoram a classificação do DPE
- Sistema de aquecimento com regulação (termostato programável ou conectado), mais eficiente do que um aquecedor elétrico básico
- Iluminação LED em todo o apartamento, que impacta o consumo energético total avaliado pelo diagnóstico
Os artigos concorrentes tratam da lista dos 13 móveis obrigatórios sem relacionar essas exigências ao DPE. A lei Le Meur torna essa separação obsoleta: um proprietário que equipa seu imóvel em 2025-2026 deve pensar em equipamentos mobiliários e equipamentos energéticos dentro do mesmo orçamento.
Cozinha e banheiro: os itens onde a falta de equipamentos gera mais reclamações
O decreto impõe fogões, uma geladeira e louça. Na prática, um inquilino que encontra uma cozinha sem panela, sem um bom faca e sem tábua de cortar considera a habitação mal equipada, mesmo que a lei seja respeitada.
A cozinha concentra o maior número de itens nos inventários detalhados: utensílios de cozinha (panelas, frigideiras, espátulas), pequenos eletrodomésticos (chaleira, cafeteira, torradeira) e consumíveis básicos (esponja, detergente, saco de lixo). Um inventário de cozinha completo ultrapassa amplamente as três linhas do decreto.
O banheiro apresenta um padrão semelhante. O decreto não menciona nenhum equipamento específico para este cômodo. Um inquilino espera encontrar, no mínimo, um espelho, um secador de cabelo, um porta-toalhas e um tapete de banheiro. Em locações sazonais, a ausência desses elementos se traduz diretamente em avaliações negativas.
Condomínio e restrições de instalação: os limites a serem antecipados
Equipar um apartamento em um condomínio não depende apenas do proprietário. O regulamento do condomínio pode restringir a instalação de certos equipamentos: antena parabólica na fachada, unidade externa de ar condicionado, máquina de lavar sem um sistema anti-vibração adequado para o andar.
Antes de investir em equipamentos, verificar as restrições do condomínio evita despesas desnecessárias. Um agente imobiliário ou um gestor pode consultar o regulamento e identificar as restrições aplicáveis aos lotes em questão.
Os equipamentos elétricos merecem atenção especial. Um imóvel antigo com um quadro elétrico subdimensionado não suporta a adição simultânea de uma máquina de lavar louça, um secador de roupas e um fogão por indução. Fazer verificar a capacidade da instalação por um eletricista antes de equipar a cozinha ajuda a evitar desligamentos repetidos e obras de adequação urgentes.
A escolha dos equipamentos de uma habitação para aluguel se dá em três níveis: a conformidade com o decreto 2015-981, o desempenho energético imposto pela lei Le Meur e o nível de conforto que determina a satisfação do inquilino. Tratar esses três níveis separadamente expõe a esquecimentos custosos. Relacioná-los em um único inventário estruturado continua sendo o método mais confiável para uma habitação que permaneça alugável e bem avaliada ao longo do tempo.
